2019年05月20日

区分所有マンションを筆者が買いたくない理由

管理組合の“悪事”野放し… 時代遅れ「区分所有法」の問題点 (1/2ページ)
榊淳司 マンション業界の秘密
2019.5.20
http://www.zakzak.co.jp/eco/news/190520/eco1905200002-n1.html

 分譲マンションという住形態は、管理運営の制度がやや時代遅れだ。50戸のマンションなら通常は50人の区分所有者がいる。その50人の中で民主主義的に管理を行いなさい、と定めているのが区分所有法である。
 この区分所有法が今や完全に制度疲労を起こしている。現状に合っていないのだ。私から見ると、問題点は大きく2つある。

 ■“悪意”想定せず

 第1は、悪意の管理者が出現することを想定していない。分かりやすく言うと、管理組合を恣意的に支配して、その利権を私物化する管理者に対して、同法の範囲で対抗するのは難しい。

 私のところにはマンションの区分所有者からさまざまな相談が寄せられる。管理組合の理事長が管理費や修繕積立金を横領している…という類の内容も少なくない。しかし、そういった疑いがある場合に、区分所有者が疑惑を暴き、是正させるというのは同じマンション内の居住者という立場からすると、困難を極める。

 今の区分所有法では、悪意の人物が理事長になり、長い期間居座り続ければ、最悪やりたい放題になる。だから、管理組合の資産を横領しても、それが区分所有者の調査によって即座に発覚するというケースはまれだろう。…


…以下、リンク先参照。



これまでKanjiは「区分所有マンションは買うものではなく、借りるもの」と散々書いてきた。

もし、あなたがこのような問題にも積極的に拘わりたいのであれば、問題はない。

しかし、殆どの人は日々仕事で忙しいのにこんなことに巻き込まれるのはご免だろう。

もし、組合理事長が横領をしていたならば、それはあなたが払った金が丸々消滅したことを意味する。

裁判で組合理事長を有罪にできても、金が戻ってくる保証はない。

知らないのだろうか?

質の悪い管理会社や清掃会社は、組合理事長に飲ませ抱かせ、賄賂まで支払って割高な管理費をキープさせようとしたり、修繕の際にやはり割高な修理費用で儲けようとしたりする傾向があることを。

だから、最初からこのようなリスクの可能性のある区分所有マンションなんか買いたくないのである。

買うとしても、買った瞬間にもう転売の見通しを立てられる区分所有マンションなら買うと、Kanjiの周辺の人には言ったことはある。

もし、最初から賃貸であれば、損をするのは所有者だけなんだから、こっちは賃料を払ってるだけなので関係ない。

実は区分所有マンションのリスクはこれだけではない。

しかし、ここに全部書くつもりはない。

知れ渡ってしまったら、こちらが区分所有マンションを買い叩けなくなるかもしれないから。

どの分野でも十分な勉強なしに儲けようと甘い考えは通用しない。
posted by ikanji at 16:16| Comment(0) | 国内不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年05月16日

WeWorkという、レンタルオフィス会社と一言で言えない黒船会社

WeWorkという、レンタルオフィス会社と一言で言えない黒船会社がある。

ソフトバンク(孫社長)がこの会社に合計50億ドル投資したのには、複雑な心境ながら感心した。

商業ビル仲介会社やオフィスビル運営会社にとっては、減益要因になりかねないというか、まずなるだろうという流通を破壊したAmazonのようなイメージになるか?

否、現実的には流通のAmazon程に急激な変化、独り勝ちは起きないだろうが。

しかし、強烈なインパクトを与える。

カニバリズムを受け入れられない一流オーナー会社が最も影響を受けるだろうか?

中古の中小テナントビルオーナーが最も影響を受けるだろうか?

逆に言えば、テナント(借主)側から見れば、とてもメリットのある入居先となる。

契約期間は自由に設定ができ、原状回復という名前の巨額の出費が必要なくなる。

流石に本社事務所くらいは、普通のテナントビルにおいておかないと体裁が悪いと初めは思うだろうけど、WeWorkの知名度が上昇していくに従ってそういった抵抗感は少なくなっていく筈である。

本社事務所だけ東京で賃借しながら、支店は全てWeWorkでという会社が確実に増えていくと予想する。

時が経つにつれ、本社でさえWeWorkで十分だという会社も増えていくだろう。

全体的なパイが縮小していく。

図体が小さな会社程、初期投資に二の足を踏むベンチャー企業程メリットがある。

これから、REITを含めた不動産と一般株式市場の大暴落が起きる。

破壊の後にこそ再生がある。

Kanjiはオフィス系不動産全体の将来性については、懐疑的だ。

懐疑的というより、もっと割の良い投資先がある。

しかし、今からくる商業不動産の暴落に素直に反応する不動産会社の株式を大底近くで買いに入り、回復局面で売り抜けるのはいい戦略になるだろう。


暴落に素直に反応し、また回復にも素直に反応する。

そういう銘柄をあなたは知っているだろうか?

インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える例えばREIT。

Boston Properties, Inc. (BXP)


有名なREITを一つ上げたが、しかしもっと優良なオフィス系REITもある。
posted by ikanji at 16:30| Comment(0) | 好況・不動産バブル | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年04月29日

不労所得で老後の不安解消!が流行っているが、不労所得を得るのはそんなに単純な話ではない

不動産というキャリアを持っていながら、何故不動産投資をしてこなかったのか?

一言でいえば、本業をしていた方が儲かったからだ。

確かに不動産所得は給与所得との通算が可能なので見かけ上で所得を低くして税金を減らすことによって最終的な手取りを増やせるかもしれないというのはあったが、それよりも大きかったのは人生が消耗するというマイナス面だ。

不動産は一旦所有してしまえば、手放すのは簡単な話ではない。

不動産取引は個別性が強いというか、もう個別性だらけ(変な表現だが)なので、株式取引のように膨大な需要と供給が相まって価格が形成されていくものではない。

不動産取引は相対取引なのである。

ここの急所を押えていないと、意識していないと大損することになる。

「人生が消耗する」というのは、例えばこういう人の事例などはどうだろう?

特殊清掃員もひるんだ、異臭を放つアパートの惨状
『にわか大家はつらいよ。老朽限界アパート物語』


若いうちならまだ人生経験としてもいいだろう。

しかし、このような事ではなく、もっと生産的、もっと大きなレベルで資産を増やしたいと思う。
posted by ikanji at 18:05| Comment(0) | J-REIT | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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