2017年09月05日

マンションは買うものではなく、借りるもの

Mさんに常日頃話していた掲題について、それを科学的な計算を用いてプロが裏付けをしてくれている。

マンションは所詮ババ抜きをしなければ、大損をする確率の高い商品なのだ。

何故か不動産になると、持ち家になると、商品という言葉に抵抗を覚える人もいるでしょう。

しかし、不動産とは紛れもなく金融商品の一分野なのです。

そして、不動産で劣化しないのは土地だけで、建物はあなたのように劣化するものなのですよ。

嫌ですか?この言い方は?



…(途中省略)…湯沢町(新潟県)が典型ですね。都市計画もないスキー場エリアで、バブルの頃に林立した超高層のリゾートマンションの部屋が、今は超格安で売りに出ています。

野澤 そうですね。あのリゾートマンションはいまや100万円でも売れない状態でしょう。結局、持ち主にしてみれば資産価値は暴落しても、古くなった家電製品のようにどこかに廃棄することもできない。 所有権がある以上、固定資産税や管理費・修繕積立金という支出だけは負担しなければならない。ものすごい重荷になっているはずです。

藻谷 湯沢のいくつかのマンションでは、水回りが老朽化しているために、蛇口から出る水道水も飲用には堪えず、住民はペットボトルの水を買っていると聞きます(都心の裕福でない地域のタワマンの末路とも言える)

野澤 えーっ!

住宅業界の人が買わない物件

藻谷 実際には開発業者はそんな超高層住宅の末路は知っているのです。でも「買う奴がいるのだから、今売れればいい」という「売り逃げの論理」で突っ走っているんです(不動産業者のセールスマンを思い浮かべれば想像つくことでしょう?)東京都心に急増している分譲タワーマンションの多くは、近い将来、高齢者が詰まった「新・山村」になって、その処理は大きな社会問題になります。その頃になって製造物責任を問われるのは、売り逃げを図った不動産会社ですよ。

野澤 だから、建築や住宅業界の人はほとんど、タワーマンションを買ってないですよね。

藻谷 そう、住宅業界の人は超高層物件を買わない。私も家は買っていない。首都圏の家を買うリスクは大きすぎます。

野澤 タワーマンションは修繕コストも膨大になります。大規模修繕や建て替えの際に住民の意見をまとめなくてはならないけれど、何百世帯もの合意を得るのは非常に難しい。

「空き家大国ニッポン」のゾッとする近未来〜首都圏でさえこの惨状…より抜粋



「賃貸は家賃を捨てるだけ、持家は将来資産になる」はフェイクだった
タワマンは“砂上の楼閣”なので…

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52664
牧野 知弘
オラガ総研代表取締役

東京オリンピックの競技会場に近い、江東区湾岸部の高級タワーマンションが人気だ。1000戸以上の新築が1年もしないうちに完売するという、驚異の売れ行きだという。購入者からは、立地や価格を考えれば「お得感がある」との声も聞かれるが、本当だろうか。ベストセラー『2020年マンション大崩壊 (文春新書)』の著者、牧野知弘氏に聞いてみた。

「建物は有限、土地は永遠」という真理

不動産事業に長く関わってきて強く思うことがある。土地は劣化しないということだ。

たとえば東京都中央区銀座の土地。銀座の地価は、景気の状況を敏感に反映して変化する。中心部の四丁目付近では、ここ30年くらいの間でも、現在のように坪当たり1億円を超える値段をつける時代があれば、3000万円台まで下落したときもあった。それでも土地は変わらず銀座に存在し続けている。

土地はこの世から消えてなくなることはない。価格はその時代時代の気配を表象するだけのものにすぎない。所有し続ける意思があるのならば、銀座四丁目という土地の持つ効用は変わらずに享受できるのである。

建物はどうだろうか。古代ギリシアのアクロポリスに建設されたパルテノン神殿。紀元前438年に竣工したとされるこの壮大な宮殿は、いまでも古代ギリシアの繁栄を物語る遺跡として見学する人たちの心を鷲掴みにしている。しかし、神殿自体としての使用価値はとうの昔に失われている。

ギリシア・パルテノン神殿。その神殿としての使用価値は失われている

建物の命は有限なのだ。会計上でもこのことは明確に定義されている。建物は有限であるがゆえに「減価償却」され、最後にはほとんど価値のないものと判断される。

もちろん、これは会計上の都合によって定めたルールなので、償却期限が過ぎたからといって建物が使えなくなるわけではない。したがって建物寿命という概念とは基本的に異なるものだが、建物が「有限」の存在であることに変わりはない。

どんなに立派で美しい建物であっても、建物は年がたつにつれ、老朽化していく。その時代の最新鋭の設備を具備していたとしても、設備自体の老朽化、技術の進歩などで設備として持つ価値は次第に減じられていく運命にある。

いっぽう、土地は永遠の存在だ。たとえ地震や津波で上部にある建物が流されたとしても、津波がひいたあと、土地は再びその姿を現し、存在価値を主張し続けることができる。不動産価値の源泉が土地にあることは、こうした歴史が証明していると言っても過言ではない。

…(途中省略)…

人口減と高齢化が進む日本では、今後も空き家が増え続け、「貸し先」に困ったマンション所有者の多くが、高齢者(や外国人)の入居を拒むどころか、廉価で賃貸する社会がやってくるだろう(裕福でない地域は中国人などに占められるようになるのだ。目も当てられない)


エレベーターの中はトイレではありません UR都市機構 .jpg


ローン完済後に、老朽化した建物の維持管理に頭を悩ます必要もなく、家賃は住むための「必要コスト」と割り切れば、考え方も劇的に変わってくるはずだ。

こうやって考えてみると、マンションは賃貸資産として考えるのが一番自然かもしれない(急所はここだ)

買って住むのではなく、借りて住む。または所有して人に貸して運用する。一定年限のなかで確実に収益を上げ、建物の償却を享受すれば、賃貸資産としては決して悪い資産ではない。

そのためにはやはり都心部で交通利便性の高いマンションが賃貸用としては優位になる。マンションは立地のよい賃貸用資産、という概念が実はこれからの「常識」となるのかもしれない。

posted by ikanji at 01:11| Comment(0) | 国内不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月13日

マスメディアに取り上げられるようになった時が売り時

当ブログでもこれまで、サラリーマン大家のリスクについて警鐘を鳴らしてきた。

株式暴落が目前に迫っている中、今は間違いなく売り時である。





買うのは、このような素人投資家が逆ザヤになって手放さざるを得なくなった時。

銀行融資が付き難い時が買い時であることが、不動産価格の底値だと想像つかないだろうか?

不動産融資が簡単に下りる時は不動産価格が高い時である。

銀行融資による不動産投資は、株の信用取引をしている事と同じである。

たったの10%の頭金(種銭)で全体を取引しているのに気が付いていない。

十分に勉強をしていない素人投資家は、不動産屋と銀行に食い物にされる。
posted by ikanji at 20:26| Comment(0) | 好況・不動産バブル | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月18日

アメリカの金利上昇に伴い、日本の金利も上昇を始める

アメリカの後を追う様に、日本の金利も間もなく上昇が始まる。

と言っても、まだ2〜3年は余裕があると思うが、これから円高ドル安、世界株式市場暴落、そして全世界で金利が上昇していくという世相になる。

ドル円相場については、著者の別ブログ「2011年からのドル円チャートではB波の中にいる」を参考にして欲しい。

数ヶ月以内に円高になるのは、もう約束されてしまったのだ。

世界株式市場の暴落で2〜3年は金利も低迷が続くかもしれないが、大きな流れでは日本の金利も上昇に向かうことは間違いないのだ。

久しぶりの更新となりましたが、「不動産は金利が高い時の方が安い」という基本を思い出しましょう。

posted by ikanji at 21:08| Comment(0) | 国内不動産投資 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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